Кредиты DSCR для сдачи недвижимости в аренду

Коэффициент покрытия долга (DSCR) рассчитывается путем деления ежемесячного дохода от аренды на ежемесячный ипотечный платеж (основная сумма долга, проценты, налоги, страховка и взносы в товарищество собственников жилья, если применимо). 

Пример:
2,000 долларов арендной платы ÷ 1,800 долларов ипотеки = 1.11 DSCR
Большинство кредиторов требуют коэффициента покрытия долга (DSCR) ≥ 1.00, хотя некоторые допускают значение ниже 1.0 при внесении более крупного первоначального взноса.

Нет. Для получения кредита по программе DSCR не требуются справки о доходах (форма W-2), налоговые декларации или расчетные листки. Одобрение осуществляется в первую очередь на основе денежного потока от объекта недвижимости и кредитного профиля заемщика.

Кредиты DSCR доступны для:
• Граждане США
• Постоянные жители (обладатели грин-карты)
• Лица, не имеющие постоянного вида на жительство (обладатели виз)
• Иностранные инвесторы (не являющиеся резидентами США)
Программы и требования несколько различаются в зависимости от статуса проживания.

Да. Иностранные инвесторы могут получить кредит DSCR без дохода в США или номера социального страхования. Многие кредиторы принимают кредитные отчеты из-за рубежа, и рекомендуется наличие банковского счета в США. Первоначальный взнос обычно составляет от 25% до 30%.

К числу подходящих типов недвижимости относятся:

• Аренда домов на одну семью
• 2–4 объекта недвижимости
• Квартиры и таунхаусы
• Краткосрочная аренда жилья (Airbnb / VRBO)
• Объекты смешанного назначения (рассматриваются в каждом конкретном случае)
• Коммерческая недвижимость с небольшим балансом

Да. Многие кредиторы разрешают краткосрочные займы под залог недвижимости для сдачи в аренду, используя следующие способы:
• Рыночная арендная плата, рассчитанная на основе оценки или
• Фактический доход от Airbnb подтверждается такими платформами, как AirDNA.
Требования могут различаться в зависимости от местоположения и истории заселения.

Типичный максимальный коэффициент соотношения суммы кредита к стоимости залога (LTV):
• Скидка до 80% для граждан США и постоянных жителей.
• 70–75% для иностранных граждан и лиц, не имеющих постоянного вида на жительство.
Более высокое соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) может быть доступно при высоком коэффициенте покрытия долга (DSCR) и наличии резервов.

Да. Многие кредиторы, предоставляющие займы с высоким коэффициентом покрытия долга (DSCR), предлагают варианты с выплатой только процентов, как правило, на 5–10 лет, после чего следует полный амортизационный период. Это может улучшить денежный поток для инвесторов.

В большинстве кредитов с регулируемым коэффициентом покрытия долгов предусмотрены необязательные штрафы за досрочное погашение, как правило:
• 0 лет (без штрафных санкций)
• 3 лет
• 5 лет
Условия наложения штрафов часто могут быть скорректированы в зависимости от стратегии инвестора.

Да. Кредиты DSCR можно использовать для:
• Рефинансирование с изменением процентной ставки и срока кредита
• Рефинансирование с получением наличных (с учетом ограничений по соотношению кредита к стоимости залога)
Обычно для выдержки требуется от 3 до 6 месяцев.

Нет. Большинство кредиторов, предоставляющих кредиты по схеме DSCR (DoS-Registered Credit), не ограничивают количество финансируемых объектов недвижимости, что делает это идеальным решением для инвесторов, формирующих инвестиционный портфель.

Типичный минимальный кредитный рейтинг:
• Более 620 для заемщиков из США
• 640–680+ для иностранных граждан (зависит от кредитора)
Более высокий кредитный рейтинг открывает доступ к более выгодным процентным ставкам и условиям.

Заключение сделок по кредитам с гарантированным коэффициентом покрытия долга (DSCR) обычно занимает 21–30 дней, что значительно быстрее, чем оформление обычных инвестиционных кредитов.

Да. Кредиты DSCR позволяют владеть ООО, включая ООО с одним или несколькими участниками, при этом в большинстве случаев требуется личное поручительство.

Кредиты DSCR — это нестандартные инвестиционные кредиты, а не традиционные коммерческие кредиты, но они могут использоваться для коммерческой недвижимости и объектов смешанного назначения с небольшими суммами кредитования.

Компания Nadlan Financing предоставляет следующие услуги:
• Доступ к более чем 50 кредиторам, предоставляющим кредиты с гарантированным коэффициентом покрытия долга (DSCR).
• Программы для инвесторов из США и других стран
• Конкурентные цены и гибкие условия
• Экспертиза в сфере краткосрочной аренды и многофункциональных объектов.
• Быстрое закрытие сделок с всесторонней поддержкой инвесторов