Процентные ставки по кредитным картам и потребительским займам стремительно растут, часто достигая двузначных значений и более. В то же время, ставки по ипотеке, хотя и выше, чем несколько лет назад, остаются ниже, чем по большинству вариантов потребительского кредитования. Этот разрыв делает рефинансирование ипотечного кредита заманчивым способом консолидировать задолженность и потенциально снизить ежемесячные платежи. Давайте рассмотрим, как рефинансирование ипотеки может быть вам выгодным и когда оно может быть не лучшим решением. Узнайте больше о доступных вам вариантах. Свяжитесь с нами.
Понимание рефинансирования ипотеки
Как работает рефинансирование ипотеки
При рефинансировании ипотечного кредита вы, по сути, меняете старый ипотечный кредит на новый. Вы подаёте заявку на новый кредит в кредитора (который не обязательно должен быть вашим текущим кредитором), и в случае одобрения новый кредит погашает вашу текущую ипотеку. Этот процесс включает в себя новые комиссии, повторное закрытие кредита, новый график платежей и перерасчёт остатка по кредиту.
Два основных подхода к консолидации долга посредством рефинансирования
Обналичивание Рефинансирование
Рефинансирование с выдачей наличных — наиболее распространённый метод погашения задолженности среди домовладельцев. При этом вы берёте в долг больше, чем ваша текущая задолженность по ипотеке, используя собственный капитал. Разница поступает к вам в виде наличных, которые можно использовать для погашения долгов с высокими процентами.
Например:
-
Если у вас задолженность по кредитной карте в размере 50 000 долларов США и остаток по ипотеке в размере 150 000 долларов США, вы можете взять новый кредит на сумму 200 000 долларов США.
-
Новый кредит погашает вашу текущую ипотеку в размере 150 000 долларов США.
-
Вы получаете 50 000 долларов наличными для погашения задолженности по кредитной карте
Этот метод упрощает ваши финансы, объединяя несколько платежей в один ежемесячный платеж по ипотеке, часто по более низкой процентной ставке, чем по кредитным картам или потребительским займам.
Рефинансирование по ставке и сроку
При рефинансировании с учётом процентной ставки и срока вы не снимаете дополнительные средства, а просто меняете процентную ставку или срок кредита (или и то, и другое). Если текущие ставки рефинансирования ниже вашей текущей ипотечной ставки, вы можете уменьшить ежемесячный платёж. Затем вы можете использовать эти ежемесячные сбережения для погашения других долгов.
Такой подход не обеспечивает мгновенного избавления от задолженности, как рефинансирование с выдачей наличных, но он может высвободить ежемесячный денежный поток, который поможет вам постепенно погашать долги.
Вопросы процентной ставки
Прежде чем рефинансировать ипотечный кредит с целью консолидации задолженности, внимательно сравните текущую ставку по ипотеке с сегодняшними ставками.
Если ваша текущая ставка ниже рыночных ставок
Если у вас уже есть ипотека с процентной ставкой ниже текущей рыночной, рефинансирование может быть не лучшим решением. Вы потеряете выгодную ставку ради более высокой, что со временем может обойтись дороже.
В этом случае рассмотрите альтернативные варианты, такие как:
-
Получение кредита под залог недвижимости в качестве второй ипотеки
-
Открытие кредитной линии под залог жилья (HELOC)
-
Сокращение срока кредита, если вы рефинансируете его, чтобы компенсировать более высокую ставку
Если ваша текущая ставка выше рыночных ставок
Если текущие ставки ниже вашей текущей ипотечной ставки, рефинансирование имеет смысл. Вы можете консолидировать свой долг и одновременно получить более выгодную ставку по ипотеке.
Помните, что рефинансирование обнуляет срок вашего кредита, и вам придётся начать выплаты по ипотеке заново. Рассмотрите возможность выбора максимально короткого срока кредита, который вы можете себе позволить, чтобы быстрее нарастить капитал.
Использование собственного капитала без рефинансирования
Если вы хотите сохранить текущую ставку по ипотеке, но при этом вам необходимо консолидировать задолженность, вы можете получить доступ к своему собственному капиталу через вторую ипотеку вместо рефинансирования.
Home Equity Loan
Кредит под залог недвижимости предполагает единовременный платеж, размер которого зависит от вашего доступного капитала. Вы будете платить по ипотеке двумя отдельными платежами, но сохраните выгодную ставку по первоначальной ипотеке. Этот вариант хорошо подходит для погашения определенной суммы долга единовременно.
Кредитная линия собственного капитала (HELOC)
HELOC работает как кредитная карта, обеспеченная вашим домом. Вы можете снимать средства по мере необходимости в пределах установленного лимита, погашать их и использовать снова. Такая гибкость делает её полезной для управления меняющимися суммами задолженности или текущими расходами.
Альтернативные стратегии консолидации долга
Рефинансирование — не единственный способ управления задолженностью. Рассмотрите следующие варианты, не связанные с ипотекой:
Кредитные карты для перевода баланса
Многие кредитные компании предлагают льготные периоды с низкими или нулевыми процентными ставками за перевод остатка. Это может обеспечить временное освобождение от высоких процентных ставок, пока вы выплачиваете основной долг.
Кредиты Консолидации задолженности
Персональные кредиты для консолидации задолженности обычно имеют фиксированные условия и ставки. Хотя процентные ставки по ним обычно выше, чем по ипотечным, они не подвергают риску ваше жильё и имеют более короткие сроки погашения.
Кредитная Консультация
Обращение в кредитное консультационное агентство поможет вам разработать план управления задолженностью. Эти специалисты иногда могут договориться с вашими кредиторами о снижении процентных ставок или уменьшении задолженности.
Плюсы и минусы рефинансирования для погашения долга
Преимущества
-
Более низкие процентные ставки: Ставки по ипотеке, как правило, намного ниже ставок по кредитным картам, что потенциально позволяет сэкономить тысячи на процентах.
-
Налоговые преимущества: Проценты по ипотеке могут быть вычтены из налогооблагаемой базы, если вы детализируете вычеты (проконсультируйтесь с налоговым консультантом)
-
Упрощенные платежи: Объедините несколько платежей в один ежемесячный счет
-
Фиксированная дата выплаты: В отличие от возобновляемого кредита, ипотека имеет определенную дату окончания.
-
Улучшенный денежный поток: Снижение общей суммы ежемесячных платежей может высвободить деньги для других финансовых целей
Недостатками
-
Увеличение общего интереса: Увеличение срока погашения долга на 15–30 лет означает выплату большего процента в общей сложности
-
Дом в опасности: Необеспеченные долги становятся обеспечением вашего дома, что подвергает его риску изъятия, если вы не сможете вносить платежи
-
Затраты закрытия: Рефинансирование требует первоначальных расходов, окупаемость которых может занять время.
-
Не учитывает потребительские привычки: Консолидация долга лечит симптомы, а не причины финансовых проблем
Подходит ли вам рефинансирование ипотеки для консолидации задолженности?
Рефинансирование с целью консолидации долга имеет наибольший смысл, когда:
-
Вы можете получить более низкую процентную ставку, чем та, которую вы сейчас платите по своим долгам.
-
Долгосрочная экономия перевешивает затраты на рефинансирование
-
Вы стремитесь избегать новых долгов с высокими процентами
-
Вы планируете оставаться в своем доме достаточно долго, чтобы получить выгоду от рефинансирования
Вероятно, это не очень хорошая идея, когда:
-
Текущие ставки по ипотеке значительно выше вашей текущей ставки
-
Новый ежемесячный платеж создаст нагрузку на ваш бюджет.
-
Вы близки к погашению ипотеки
-
Вы планируете переехать в ближайшее время
Распространенные вопросы о рефинансировании для погашения задолженности
Повлияет ли рефинансирование с целью погашения долга на мой кредитный рейтинг?
Рефинансирование ипотеки для погашения долга часто со временем улучшает ваш кредитный рейтинг. Исследования Бюро финансовой защиты потребителей показывают, что кредитный рейтинг обычно улучшается после рефинансирования с выплатой наличными, при этом он, как правило, остаётся выше, чем до рефинансирования, даже после постепенного снижения.
Какой размер капитала мне нужен для кредита под залог моего дома?
Большинство кредиторов требуют не менее 20% собственного капитала вашего жилья для рефинансирования с выдачей наличных или кредита под залог недвижимости. По данным CFPB, медианное комбинированное соотношение суммы кредита к стоимости залога при рефинансировании с выдачей наличных составляет около 70%, то есть заемщики обычно сохраняют 30% собственного капитала своего жилья.
Каковы самые большие риски рефинансирования в целях консолидации долга?
Основной риск — это превращение необеспеченного долга (например, по кредитным картам) в долг, обеспеченный вашим домом. Это ставит под угрозу ваш дом, если вы не сможете платить. Другие риски включают:
-
Выплата большего процента с течением времени из-за увеличения срока погашения
-
Потеря денег на заключительных расходах при скором переезде
-
Потенциально более высокая процентная ставка, чем ваша текущая ипотека
-
Возвращение к долгам, если потребительские привычки не изменятся
Принятие решения
Прежде чем рефинансировать ипотечный кредит для консолидации задолженности, рассчитайте все сопутствующие расходы, включая расходы на закрытие сделки, общую сумму процентов за весь срок кредита и влияние на ваш ежемесячный бюджет. Сравните эти данные с вашей текущей ситуацией, чтобы определить, действительно ли рефинансирование принесет вам финансовую выгоду.
Помните, что, хотя рефинансирование может помочь избавиться от долгов с высокими процентами, оно наиболее эффективно в сочетании с планом предотвращения накопления новых долгов. Составьте бюджет, создайте резервный фонд и устраните причины возникновения долгов, чтобы обеспечить себе долгосрочное финансовое благополучие.
Если вы решили, что рефинансирование с целью консолидации задолженности вам подходит, изучите лучшие ставки и условия у нескольких кредиторов, чтобы найти наиболее выгодный вариант с учетом вашей конкретной ситуации.