Рефинансирование с получением наличных средств (DSCR)
Получение доли в капитале без документов, подтверждающих доход.
Американские и иностранные инвесторы
0.75+ DSCR принимается
Соотношение суммы кредита к стоимости залога составляет 60-80%.
Нет подтверждения личного дохода
Кредиты с получением наличных
Рефинансирование (получение наличных) кредитов
Рефинансирование с получением наличных средств позволяет инвесторам в недвижимость рефинансировать существующую ипотеку и извлечь средства из приносящей доход недвижимости. Полученные деньги могут быть использованы для приобретения, ремонта, консолидации долгов или расширения портфеля.
Критерии отбора в основном основаны на коэффициенте покрытия денежных средств от продажи недвижимости (DSCR), а не на личном доходе, что делает эту программу идеальной как для инвесторов из США, так и для иностранных инвесторов.
Основные условия кредитования (типичные стандарты американских кредиторов)
Особенность | Описание |
|---|---|
Тип ссуды
| Рефинансирование инвестиций, не соответствующих квалифицированным стандартам. |
Цель
| Рефинансирование процентной ставки/срока кредита или получение наличных |
Требование DSCR
| ≥ 0.75 |
Минимальная сумма кредита
| $75,000 |
Диапазон LTV
| 60% - 80%
|
Размер займа
| 75,000–5,000,000 долларов США +
|
Тип ставки
| Фиксированный и ARM
|
амортизационный
| 30 или 40 лет
|
Только интерес
| Доступно (в каждом конкретном случае) |
Штраф за предоплату
| 0–5 лет (по желанию)
|
Время закрытия
| 14–30 дней |
Требования к приправам
| Обычно 3–6 месяца |
Оценка
| необходимые |
Кредиты с получением наличных
Право заемщика
Граждане США | Постоянные жители (обладатели грин-карты) | Непостоянные жители | Иностранные граждане / Иностранные инвесторы |
|---|---|---|---|
Подтверждение личного дохода не требуется.
| Те же условия, что и для граждан США.
| Требуется действующая виза.
| Доход в США не требуется |
Минимальный кредитный рейтинг: 620+
| Некоторые кредиторы принимают ITIN (идентификационный номер налогоплательщика США).
| Могут применяться более высокие резервы.
| Принимаются иностранные кредитные отчеты. |
Разрешено неограниченное количество объектов недвижимости, финансируемых за счет средств.
| Требуется действующий банковский счет в США.
| Квалификация, ориентированная на DSCR
| Требуется 25–30% собственного капитала (соотношение суммы кредита к стоимости залога обычно ограничено 70–75%). |
Выплата денежных средств производится на основе оценочной стоимости. | Допускается владение ООО.
| Настоятельно рекомендуется открыть банковский счет в США.
| |
Принимается владение как личными лицами, так и ООО. | Заимствования через американскую ООО — распространенная практика.
| ||
Доступные типы недвижимости
- Дома на одну семью, сдаваемые в аренду
- Жилые комплексы на 2–4 квартиры
- Квартиры и таунхаусы
- Краткосрочная аренда жилья (Airbnb / VRBO – зависит от рынка)
- Объекты смешанного назначения (в каждом конкретном случае)
- Небольшой баланс коммерческой недвижимости
- Рефинансирование портфельных кредитов DSCR
Примеры соответствия требованиям DSCR (рефинансирование с получением наличных)
Месячная плата | ПИТИЯ | DSCR | Результат |
|---|---|---|---|
$3,000
| $3,200
| 0.94
| ✅ Соответствует требованиям
|
$3,000
| $3,000
| 1.00
| ✅ Соответствует требованиям
|
$3,000
| $4,000
| 0.75
| ✅ Соответствует требованиям
|
$3,000
| $4,500
| 0.67
| ❌ Не подходит
|
Кредиты с получением наличных
Требования кредитора к рефинансированию с получением наличных средств
Требование | Стандарт |
|---|---|
Минимальный коэффициент покрытия долга (DSCR) Тип кредита
| 0.75
|
Минимальная сумма кредита
| $75,000
|
Максимальный LTV
| 80%.
|
Минимальный кредитный рейтинг
| 620
|
Лимит на снятие наличных
| На основе оценочной стоимости
|
Резервы
| 3–12 месяцев (зависит от кредита и заемщика)
|
Заимствование организацией
| ООО разрешены
|
Иностранные граждане
| Да
|
Только интерес
| От случая к случаю
|
Кредиты с получением наличных
Почему инвесторы используют рефинансирование с получением наличных средств
Получите доступ к заблокированному капиталу, не продавая его.
Реинвестировать капитал в новые инвестиции
Консолидация высокопроцентной задолженности
Финансирование ремонта или нового строительства
Ускорьте масштабирование портфелей недвижимости.
Информационный центр
FAQ
Да. Многие кредиторы допускают коэффициент покрытия долга (DSCR) всего 0.75, в зависимости от соотношения кредита к стоимости залога (LTV) и резервов.
Нет. Критерии отбора основаны на денежном потоке от недвижимости, а не на налоговых декларациях или справках о доходах (формах W-2).
Минимальная сумма кредита составляет 75 000 долларов.
Для граждан США коэффициент LTV (соотношение суммы кредита к стоимости залога) достигает 80%; для иностранных инвесторов обычно он ограничен 70–75%.
Да. Иностранные граждане могут рефинансировать и обналичить акции без дохода, полученного в США.