Nadlan Capital Group – Финансирование для иностранных инвесторов на рынке США
Что такое БРРРР?
Купить, реабилитировать, арендовать, рефинансировать, повторить
BRRRR — это аббревиатура, которая означает «покупка», «реабилитация», «аренда», «рефинансирование» и «повторение». Это стратегия инвестиций в недвижимость, которая включает в себя ряд шагов по приобретению, улучшению и использованию недвижимости для долгосрочного создания богатства. Эта стратегия особенно популярна среди инвесторов в недвижимость, стремящихся создать портфель приносящей доход недвижимости. Вот разбивка каждого шага стратегии BRRRR и роль ипотеки:
Купить
Инвесторы начинают с выявления и покупки проблемной или недооцененной недвижимости. Это может быть недвижимость, нуждающаяся в ремонте, лишение права выкупа или недвижимость по цене ниже рыночной.
восстановление
После приобретения недвижимости инвесторы проводят необходимые ремонтные работы и улучшения, чтобы повысить ее стоимость. Цель состоит в том, чтобы повысить привлекательность объекта и потенциальный доход от сдачи в аренду.
Аренда
После завершения ремонта помещение сдается арендаторам. Доход от аренды помогает покрыть текущие расходы, включая выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость и расходы на техническое обслуживание.
Рефинансировать
После того, как недвижимость будет отремонтирована и сдана в аренду, инвесторы стремятся рефинансировать первоначальные затраты на покупку и ремонт с помощью новой ипотеки. Рефинансирование основано на увеличении оценочной стоимости имущества, которое является результатом произведенных улучшений.
⦿ Новая ипотека, полученная в результате рефинансирования, покрывает первоначальные кредиты на приобретение и ремонт. Инвесторы стремятся получить ипотеку, покрывающую значительную часть их общих инвестиций в недвижимость.
⦿ В идеале рефинансированная ипотека имеет более выгодные условия, например, более низкую процентную ставку, что может улучшить денежный поток.
Повторить
Получив доходы от рефинансирования, инвесторы могут повторить процесс, используя средства для приобретения и ремонта другой недвижимости. Это позволяет инвесторам повторно использовать свой капитал и со временем создавать портфель приносящей доход недвижимости.
Ключевые моменты, касающиеся ипотеки и BRRRR
Первоначальная ипотека
Первый шаг включает получение первоначальной ипотеки для покупки недвижимости. Эта ипотека покрывает стоимость приобретения, и инвесторы часто ищут варианты финансирования на выгодных условиях.
Финансирование реабилитации
В зависимости от масштаба ремонта инвесторы могут использовать дополнительные варианты финансирования, такие как строительные кредиты или личные средства, для покрытия расходов на восстановление.
Рефинансирование ипотеки
Шаг рефинансирования включает в себя получение новой ипотеки на основе повышения стоимости недвижимости. Эта новая ипотека погашает первоначальную ипотеку и любое дополнительное финансирование, использованное для ремонта.
Отношение кредита к стоимости (LTV)
Успех стратегии BRRRR часто зависит от достижения благоприятного соотношения суммы кредита к стоимости в ходе рефинансирования. Кредиторы обычно имеют максимальные коэффициенты LTV, а инвесторы стремятся рефинансировать по коэффициенту, который позволяет им получить доступ к значительной части своего инвестированного капитала.
Соображения о движении денежных средств
Инвесторы должны тщательно проанализировать потенциальный денежный поток недвижимости после рефинансирования, чтобы убедиться, что доход от аренды покрывает выплаты по ипотеке и другие расходы.
Использование оптовой торговли как инструмента с BRRRR
Сотрудничество с оптовым продавцом недвижимости при внедрении метода BRRRR может стать стратегическим подходом к поиску объектов недвижимости по цене ниже рыночной, требующих ремонта. Вот пошаговое руководство о том, как работать с оптовиком для реализации стратегии BRRRR:
Постройте отношения с оптовиками
Общайтесь с местными оптовиками недвижимости или присоединяйтесь к группам по инвестированию в недвижимость, чтобы общаться с людьми, которые специализируются на поиске проблемной недвижимости.
Четко сообщите о своих критериях BRRRR
Четко сообщите оптовику ваши критерии сделок BRRRR. Сюда входит желаемое местоположение, тип недвижимости, покупная цена, ориентировочная стоимость ремонта и потенциальная стоимость после ремонта (ARV).
Установите отношения и договоритесь
Стройте отношения с оптовиком на основе доверия и прозрачности. Подумайте о том, чтобы официально оформить отношения с помощью письменного соглашения, в котором будут изложены ваши критерии, обязанности оптовика и условия компенсации.
Получайте предложения по недвижимости оптовика
Оптовики предоставят вам информацию о потенциальных объектах недвижимости, соответствующих вашим критериям BRRRR. Зачастую это проблемная недвижимость, которую можно приобрести по цене ниже рыночной.
Оценить свойства
Проведите тщательную комплексную проверку каждого объекта недвижимости, предоставленного оптовым продавцом. Оцените состояние недвижимости, потребности в ремонте и наличие АРВ-препаратов. Убедитесь, что цифры соответствуют вашим инвестиционным целям BRRRR.
Переговоры с оптовиком
Проведите переговоры с оптовиком, чтобы обеспечить недвижимость по цене, которая позволит реализовать прибыльную стратегию BRRRR. Обсудите комиссию оптовика и убедитесь, что вся сделка соответствует вашим финансовым целям.
Выполним реабилитацию и ремонт
После того как вы приобрели недвижимость, приступайте к ее восстановлению и ремонту. Работайте с подрядчиками, чтобы гарантировать, что улучшения повышают ценность собственности.
Управляйте недвижимостью как сдаваемой в аренду
После завершения ремонта сдайте недвижимость в аренду. Это генерирует доход от аренды, помогая покрыть текущие расходы и улучшить общие финансовые показатели объекта недвижимости.
Управляйте недвижимостью как сдаваемой в аренду
Работайте с кредитором, чтобы инициировать процесс рефинансирования. Предоставьте документацию об увеличении стоимости недвижимости, доходе от аренды и вашем общем финансовом профиле.
Рефинансирование для вывода капитала
При успешном рефинансировании вы сможете вывести значительную часть своего инвестированного капитала, в идеале достигнув соотношения кредита к стоимости (LTV), соответствующего вашим целям.
Повторите процесс
Продолжайте работать с оптовиком, чтобы выявить и приобрести дополнительные возможности BRRRR. Повторно используя свой капитал посредством рефинансирования, вы можете повторить этот процесс, чтобы создать портфель приносящей доход недвижимости.
Масштабируйте и диверсифицируйте
Подумайте о расширении своего портфеля BRRRR и диверсификации по различным объектам недвижимости и районам. Это может помочь распределить риски и повысить общую стабильность вашего инвестиционного портфеля в недвижимость.
Пример BRRRR от наших студентов, занимающихся оптовой торговлей
Наш студент, занимающийся оптовой торговлей, нашел дуплекс
Арендные единицы:
2. Полностью сдана.
Валовая арендная плата:
1000 долларов за единицу.
Требуемый ремонт:
№
Сумма контракта на закупку:
Курьерская доставка по Москве — бесплатно при заказе от 75,000 XNUMX рублей.
Курьерская доставка по Москве — XNUMX рублей в пределах МКАД.
Курьерская доставка до XNUMX км за пределами МКАД — XNUMX рублей.
Доставка по России осуществляется курьерской службой СДЕК. Стоимость рассчитывается индивидуально, согласно тарифам транспортной компании, после оформления заказа.
Международная доставка — стоимость рассчитывается индивидуально в зависимости от страны назначения.
Окончательная цена контракта после проверки:
$70,000
Валовой доход с рыночной стоимостью:
(2000 долларов США X 12) / 150,000 16 долларов США = XNUMX%
Валовой доход с контрактной ценой:
(2000 долларов США X 12) / 70,000 34 долларов США = XNUMX%
Наш студент имел в виду две стратегии
Стратегия А
Стратегия А: оптовая продажа контракта
⦿ Благодаря нашей сети инвесторов студент нашел покупателя за 96 000 долларов.
⦿ Прибыль покупателя: = 150 000 долларов США - 96 000 долларов США = 54 000 долларов США
⦿ Прибыль студента: 150 000 долларов США - 70 000 долларов США = 26 000 долларов США
Стратегия Б
Стратегия Б: BRRRR – выбранная и предпочтительная стратегия
⦿ Студент приобретает недвижимость за 70 000 долларов США
⦿ После 6 месяцев периода адаптации рефинансировал недвижимость до рыночной стоимости 150 000 долларов США с 80% LTV
⦿ Прибыль студента: (150 000 долларов США * 0.8 = 120 000 долларов США) - 70 000 долларов США = 50 000 долларов США
⦿ Дополнительная прибыль 50 000 долларов США - 26 000 долларов США = 24 000 долларов США
⦿ Студент получает право владеть недвижимостью и имеет денежный поток в размере 1,000 долларов после вычета расходов.